Limitation du prix des loyers des logements

23 septembre, 2020

Lundi 21 septembre, la loi 11/2020 du 18 septembre sur les mesures urgentes pour contenir les prix dans les baux de logement a été publiée au DOGC (Bulletin officiel du gouvernement catalan). Le gouvernement de la Catalogne avait déjà approuvé dans le passé le Décret-loi 9/2019 du 21 mai, de mesures urgentes dans le domaine de la limitation des prix sur les baux de logement, mais ce Décret-loi ne fut pas validé par le Parlement.

Ces mesures s’appliquent aux contrats de logement permanent des locataires, situés dans une zone déclarée comme zone de “marché du logement tendu” (à l’exclusion des contrats signés avant le 1er janvier 1995, de ceux qui sont soumis à un système de protection officielle, des logements intégrés dans les réseaux publics de logements d’insertion ou de médiation pour la location sociale, ou dans le Fonds de logement pour les locations destinées aux politiques sociales, de ceux à caractère social et de ceux signés conformément aux dispositions légales applicables à la location sociale obligatoire).

Zones avec un marché du logement tendu

Tout d’abord, il faut identifier et déclarer (pour procéder à la limitation des prix) les zones où le marché du logement est tendu, c’est-à-dire, les communes ou parties de communes qui risquent particulièrement de ne pas avoir suffisamment de logements locatifs disponibles à un prix abordable ; cette situation peut être accréditée par l’une des conditions suivantes :

– que le prix moyen des locations de logements dans cette zone augmente à un rythme beaucoup plus élevé que la moyenne en Catalogne,

– que la charge du coût de la location sur le budget personnel ou familial dans cette zone dépasse en moyenne 30 % du revenu habituel du ménage, ou que le prix moyen du loyer du logement dépasse 30 % du revenu moyen des personnes de moins de 35 ans,

– que le prix des locations de logements ait connu, au cours des 5 dernières années, une croissance annuelle cumulée d’au moins 3 points de pourcentage au-dessus du taux annuel des prix à la consommation en Catalogne.

À cet égard, la deuxième disposition transitoire de la loi précitée fait une déclaration transitoire des municipalités en tant que zones avec un ‘marché du logement tendu’, qui sont les municipalités dans lesquelles les revenus locatifs ont augmenté de plus de 20 % entre 2014/2019 appartenant à la région métropolitaine de Barcelone ou ayant une population de plus de 20 000 habitants. Cette déclaration transitoire dure un an à compter de l’entrée en vigueur de cette loi.

Limitation du prix des baux

La limitation du prix des baux est conçue en appliquant l’indice de référence des prix des loyers des logements qui est fixé et publié par le département du logement correspondant. Le prix de référence est établi conformément à l’indice susmentionné, sans tenir compte des marges de prix supérieures et inférieures, et peut s’écarter de 5 % au maximum, en fonction des caractéristiques du logement.

Dans les contrats conclus dans les zones déclarées comme ayant un “marché du logement tendu”, le prix de location convenu est soumis à deux limites :

– le montant maximum du loyer ne peut pas dépasser le prix de référence (avec un écart, le cas échéant, de plus ou moins 5 %) et

– Le loyer ne peut pas dépasser le loyer indiqué dans le dernier contrat de location si le bien a été loué au cours des cinq dernières années. Cette dernière condition ne sera pas applicable dans les cas suivants : (i) si dans le dernier bail il y avait un lien de parenté entre les parties qui avaient formalisé le dernier contrat et (ii) si un bail est formalisé pour un logement initialement exclu – en raison du régime spécial de détermination des revenus qui lui était applicable – de l’application de cette loi. Il peut être dérogé aux limites ci-dessus en fonction du niveau de revenu du bailleur, s’il s’agit d’une personne physique ou du locataire

Les parties peuvent convenir d’augmenter ou de diminuer de 5% la valeur indiquée par l’indice de référence si trois des caractéristiques suivantes sont données : ascenseur, parking, logement meublé, système de chauffage ou de climatisation, zones communes d’utilisation partagée (jardin, terrasse au toit, …), piscine commune ou équipement similaire, service de conciergerie, vues spéciales.

Remboursement des excès et autres mesures :

La loi prévoit également le remboursement de toute somme payée en dessus des limites fixées par la loi, avec l’accumulation d’intérêts légaux plus trois points. Elle prévoit également la possibilité pour les parties de convenir que le locataire assumera le paiement des frais généraux et des services individuels.

De même, dans toutes les offres de logement situées dans des zones où le marché du logement est tendu, il est nécessaire d’informer de l’application de la valeur correspondante de l’indice de référence des prix des loyers des logements et, le cas échéant, du montant du loyer du dernier contrat de location en cours, actualisé.

En outre, à titre de régime transitoire, les contrats de location de logements situés dans une zone où le “marché du logement est tendu”, conclus avant l’entrée en vigueur de la présente loi, continueront d’être régis par les dispositions de la législation précédente. En cas de novation du contrat après la déclaration de la zone comme “marché immobilier tendu”, à condition qu’elle implique une prolongation de la durée du contrat ou une modification du loyer, les dispositions de cet arrêt seront appliquées.

Tel que rapporté par le secteur de l’immobilier, cette loi peut faire l’objet d’un recours devant la Cour constitutionnelle.  Les effets de ce recours (une éventuelle suspension de son application) dépendraient de l’auteur du dépôt (gouvernement, opposition, etc…)

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David Roca – Avocat

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