La limitació del preu del lloguer de l´habitatge

23 setembre, 2020

El passat dilluns 21 de setembre es va publicar al DOGC la Llei 11/2020 del 18 de setembre de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge. El Govern de la Generalitat ja va aprovar el Decret Llei 9/2019 de 21 de maig, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, però aquest Decret Llei no va ser validat pel Parlament.

Aquestes mesures s’apliquen als contractes d’arrendament d’habitatge permanent de l’arrendatari i que estigui situat en una àrea que hagi estat declarada com a àrea amb mercat d’habitatge tens. (Queden exclosos els contractes subscrits abans de l’1 de gener de 1995, els subjectes a un règim de protecció oficial, habitatges integrats en xarxes públiques d’habitatges d’inserció o de mediació per al lloguer social o en el Fons d’Habitatge de lloguer destinat a polítiques socials, els de caràcter assistencial i els que es subscriguin d’acord amb les disposicions legals aplicables al lloguer social obligatori).

Àrees amb mercat d’habitatge tens

En primer lloc, cal determinar i declarar les àrees amb mercat d’habitatge tens (per tal de procedir a la limitació dels preus), que són els municipis o part d’ells que estan especialment en risc de no disposar de la suficient dotació d’habitatge de lloguer a un preu assequible; aquesta situació pot acreditar-se per alguna de les següents condicions:

• que la mitjana del preu dels lloguers d’habitatge experimenti en aquesta àrea un creixement clarament superior a el de la mitjana a Catalunya
• que la càrrega de el cost del lloguer al pressupost personal o familiar superi de mitjana en aquesta àrea de l’30% dels ingressos habituals a les llars, o que la mitjana dels preus dels lloguers d’habitatge superi el 30% de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys,
• que el preu dels lloguers d’habitatge hagi experimentat, en els 5 anys anteriors, un creixement interanual acumulat de, al menys, 3 punts percentuals per sobre de la taxa interanual de preus al consum de Catalunya.
Al respecte, la disposició transitòria segona fa una declaració transitòria de municipis com a àrees amb mercat d’habitatge tens, que són els municipis en què les rendes de lloguer han patit un increment de més 20% entre els anys 2014/2019 pertanyents a l’Àrea Metropolitana de Barcelona o amb una població de més de 20.000 habitants. Aquesta declaració transitòria té una durada d’un any de l’entrada en vigor d’aquesta llei.

Contenció de les rendes

La contenció de rendes s’instrumentalitza mitjançant l’aplicació de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges que determina i fa públic el departament competent en habitatge. El preu de referència s’estableix d’acord amb l’esmentat índex, sense tenir en compte els marges de preu superior i inferior, podent-se desviar fins a un 5% segons les característiques de l’habitatge.

En els contractes que es concloguin en àrees declarades amb mercat d’habitatge tens, la renda que es pacti està subjecta a dos límits:

• l’import màxim de la renda no pot sobrepassar el preu de referència (amb el desviament, si escau, de més o menys 5%) i
• la renda tampoc pot sobrepassar la renda consignada en l’últim contracte d’arrendament en el cas que l’habitatge hagués estat arrendat en els últims 5 anys anteriors. Aquest últim requisit no és aplicable en els següents casos: (i) si en l’últim arrendament existís una relació de parentiu entre les parts que havien formalitzat l’últim contracte i (ii) si es formalitza un contracte de lloguer relatiu a un habitatge inicialment exclosa -per raó de el règim especial de determinació de rendes que li era aplicable – de l’aplicació d’aquesta llei. Els anteriors límits poden quedar exceptuats depenent de el nivell d’ingressos de l’arrendador, si és persona física o de l’arrendatari.
Les parts poden acordar incrementar o disminuir un 5% el valor indicat per l’índex de referència si es donen tres de les següents característiques: ascensor, aparcament, habitatge moblat, sistema de calefacció o refrigeració, zones comunitàries d’ús compartit (jardí, terrat, …), piscina comunitària o equipaments anàlegs, servei de consergeria, vistes especials.

Obra nova o gran rehabilitació

La renda en els arrendaments d’habitatges nous o de gran rehabilitació es flexibilitza, en aquest cas pot arribar-se a fixar-se, com a límit superior, al marge superior de l’índex de referència que marca el preu de referència. En aquests casos, l’aplicació de el règim de contenció de rendes ho serà en el termini de tres anys des de l’entrada en vigor de la llei.

També es preveuen increments de rendes per als casos en què l’arrendador realitzi obres de millora.

Devolució d’excessos i altres mesures:

Així mateix, la llei preveu el reemborsament de les quantitats abonades en excés que sobrepassin els límits establerts a la llei, amb meritació d’interès legal incrementat en tres punts. També preveu la possibilitat que les parts pactin que l’arrendatari assumeixi el pagament de les despeses generals i els serveis individuals (però serà necessària la liquidació anual d’aquestes despeses).

Així mateix, s’estableix que, en totes les ofertes d’arrendament d’habitatges situats en àrees amb mercat d’habitatge tens, cal informar de l’aplicació de la valor que correspongui de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges i, si escau, de l’ import de la renda de l’últim contracte d’arrendament vigent, actualitzada.

I com a règim transitori, els contractes d’arrendament que tinguin per objecte un habitatge ubicat en una àrea amb mercat d’habitatge tens conclosos abans de l’entrada en vigor d’aquesta llei es continuen regint pel que estableix la legislació anterior. En cas de novació del contracte amb posterioritat a la declaració de l’àrea com àrea amb mercat d’habitatge tens, sempre que suposi una ampliació de la durada del contracte o una modificació de la renda, s’aplicarà el que estableix la present norma.

Segons es comenta pel sector immobiliari, aquesta Llei pot ser objecte de recurs davant del Tribunal Constitucional. Els efectes de la seva interposició (una possible suspensió de la seva aplicació) dependria de segons qui ho interposés (Govern, oposició, etc …)

Per a qualsevol dubte sobre aquest article, pot utilitzar l’àrea de contacte de la nostra pàgina web per dirigir-se al nostre equip d’advocats especialistes. Estarem encantats d’atendre la seva consulta.

David Roca – Advocat

Feu un comentari

X

Uso de cookies

Esta página utiliza cookies propias y de terceros para mejorar nuestros servicios y mostrarle información relacionada con sus preferencias mediante el análisis de sus hábitos de navegación. Si continua navegando, consideramos que acepta su uso.. Podeu canviar la configuració o obtenir més informació aquí.