L’arrendament en la comunitat de béns de catalunya

16 octubre, 2019

Avui dia és habitual que els membres d’una parella treballin per contribuir amb les despeses familiars. D’aquesta manera, resulta comú que la Hipoteca d’un habitatge es pagui entre tots dos i que, per tant, la propietat de l’habitatge sigui mútua.

arrendamiento-de-vivienda

Quan compartim la propietat d’un bé, ens trobem davant d’una Comunitat de Béns. A Catalunya, aquesta situació es coneix com “Comunitat Ordinària Indivisa”.

En general, en les Comunitats de Béns, per als actes ordinaris és necessari el vot favorable de la majoria simple dels cotitulars, mentre que, per als actes extraordinaris, es requereixen tres quartes parts d’aquests vots. D’altra banda, també hi ha els actes de disposició, que exigeixen unanimitat. Ara bé, aquests últims van dirigits a la pròpia alienació del bé, pel que no es podria tenir en consideració en el nostre exemple.

Així doncs, què passa si un dels titulars vol arrendar l’habitatge en qüestió? És possible fer-ho sense el consentiment de l’altre? Quin tipus d’acte es consideraria l’arrendament?

La nostra Jurisprudència (SAP Barcelona 08/02/19) ha determinat que els arrendaments són actes d’administració ordinària si no excedeixen de 15 anys, ja que en cas contrari, serien extraordinaris. Val a dir que, si el contracte no preveu un termini de durada inicial, s’estarà al que estableix l’article 1581 del Codi Civil, per la qual cosa s’entén formalitzat per anys si s’hagués fixat un lloguer anual, per mesos si fos mensual i per dies si fos diari.

D’altra banda, resoldre un contracte d’arrendament per expiració del termini fixat o interposar un desnonament per precari també es consideren actes ordinaris (SAP Barcelona 24/01/19), de manera que només requereixen, la majoria simple dels vots dels cotitulars per executar-se.

Ara bé, en el nostre cas es comparteix la propietat de l’immoble en un 50%, de manera que, com ho resolem?

En principi, si un dels cotitulars arrenda el immoble de forma unilateral, no seria un acord vàlid. Però, d’altra banda, si el contracte d’arrendament queda formalitzat, l’altre cotitular no podria fer ús de l’article 552-7.4 del Codi Civil de Catalunya, que preveu la possibilitat d’acudir davant l’autoritat judicial perquè resolgui o nomeni un administrador, atès que ni un conforma la majoria necessària per a adoptar l’acord, ni l’altre constitueix la minoria dissident considerada en aquest article (SAP Barcelona 29/07/19).

Ara bé, precisament sobre la concurrència d’acords, la nostra Jurisprudència ha reiterat en incomptables ocasions que no necessiten una reunió formal i que, de fet, es considerarien suficients les manifestacions de voluntat expressa o tàcita emeses en qüestions relatives a l’administració interna de la Comunitat de Béns (STSJC 01/12/11).

En conseqüència del que s´ha exposat  anteriorment, si l’altre cotitular coneixia l’arrendament i no es va oposar expressament a això, es pot entendre la seva acceptació tàcita i, per tant, la formalització del contracte d’arrendament seria factible.

Finalment, cal destacar que, en l’àmbit estatal, quan no és possible identificar una majoria perquè els titulars, com en el nostre cas, estan “empatats”, pot acudir-se directament davant el jutge perquè resolgui el que cregui oportú (398 Codi Civil).

Per a qualsevol dubte sobre aquest article, pot utilitzar l’àrea de contacte de la nostra pàgina web per dirigir-se al nostre equip d’advocats especialistes. Estarem encantats d’atendre la seva consulta.

David Ruperti – Advocat

 

Feu un comentari

X

Uso de cookies

Esta página utiliza cookies propias y de terceros para mejorar nuestros servicios y mostrarle información relacionada con sus preferencias mediante el análisis de sus hábitos de navegación. Si continua navegando, consideramos que acepta su uso.. Podeu canviar la configuració o obtenir més informació aquí.