Declarat inconstitucional el règim de contenció de rendes als arrendaments d’habitatge de Catalunya. I ara què?

3 maig, 2022

El 22 de setembre de 2020 va entrar en vigor la Llei 11/2020 a Catalunya, de 18 de setembre, en què es recollia la possibilitat de declarar determinats municipis (o fins i tot part d’ells) com a àrees de mercat d’habitatge tens i, a aquests casos, sotmetre les rendes dels contractes d’arrendament d’habitatge que se subscriguessin a una limitació important. Això va provocar, irremeiablement, que els preus del mercat d’habitatge de lloguer s’estanquessin considerablement durant el temps que aquesta Llei va estar en vigor.

Alguns diputats del Congrés de Diputats, en vista de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, van interposar el recurs d’inconstitucionalitat número 6289/2020, que ha estat resolt pel Tribunal Constitucional a la Sentència que es va publicar el 8 d’abril de 2022 al BOE.

Doncs bé, el Tribunal Constitucional fa una extensa anàlisi de les competències de l’Estat i de les comunitats autònomes en matèria d’habitatge i de l’abast, per arribar a la conclusió que Catalunya sobrepassa les competències que té atribuïdes a la Constitució Espanyola i en el seu Estatut d´Autonomia amb la Llei 11/2020.

En concret, el Tribunal Constitucional considera que la limitació de la llibertat de les parts per estipular la renda d’un contracte d’arrendament d’habitatge suposa una regulació de les bases de les obligacions contractuals, ja que la renda, és a dir, el preu del contracte , és una condició essencial del mateix, i aquesta és una competència que té atribuïda en exclusiva l’Estat, per la qual cosa la Comunitat Autònoma de Catalunya no en pot regular res.

En conseqüència, es declara nul l’article 6 de la Llei 11/2020, en què es regula el mètode de càlcul de les rendes en aquells mercats que estan declarats com a “tensos” en matèria d’habitatge. Ara bé, no hi ha una declaració de nul·litat respecte a la consideració de territoris tensos, per la qual cosa actualment els que ja eren considerats així, ho segueixen estant, i els que compleixin els requisits que exigeix la Llei als seus articles 2 a 5, podran ser declarats com a zones de mercat tensionat, però sense que hi hagi una limitació específica a l’hora de pactar la renda dels contractes d’arrendament d’habitatge en aquests territoris.

Un punt important que cal destacar de la Sentència del Tribunal Constitucional és que estableix que aquesta nul·litat no té efectes retroactius, és a dir, que aquells contractes d´arrendament d´habitatge que s´hagin signat sota el règim de la Llei 11/2020 i, en conseqüència , sotmesos al règim de contenció de rendes, hauran de seguir en el mateix marc normatiu fins a la finalització. El Tribunal Constitucional ho justifica en que amb aquesta mesura es manté la seguretat jurídica del mercat d’habitatge, que és l’objectiu final de la Sentència.

D’altra banda, i com a conseqüència irremeiable de l’anterior, també es declara nul tot aquell règim sancionador que preveu la Llei 11/2020 per als contractes d’arrendaments d’habitatge que no compleixin el sistema de contenció de rendes. D’altra banda, també es declaren inconstitucionals el sistema d’actualització de la renda conforme a l’índex de competitivitat, és a dir, els articles 7 a 13, 15 i 16.2 (índex de competitivitat, etc.) El motiu és molt senzill, i és que, si la comunitat autònoma no té competències per regular les possibles limitacions de renda, tampoc no les té per establir un sistema d’actualització d’aquesta o un règim sancionador lligat a les possibles limitacions de renda.

En conclusió, la Sentència del Tribunal Constitucional provoca que ens trobem a l’escenari següent: d’una banda, tots els contractes d’arrendament d’habitatge subscrits durant la vigència de la Llei 11/2020, que seguiran sotmesos al règim de contenció de rendes fins a la finalització dels mateixos; i de l’altra, tots els que se subscriguin a partir de la publicació de la Sentència, és a dir, el 8 d’abril passat, que podran establir la renda que lliurement acordin les parts, sense cap limitació.

Finalment, i a efectes únicament d’aclariment, cal destacar la situació en què es trobaran tots aquells contractes d’arrendament d’habitatge subscrits abans de la publicació de la Sentència, en què s’apliqui (o no) el règim de contenció de rendes, ja que el Govern espanyol va aprovar el passat 22 de març (Reial Decret Llei 6/2022) una limitació del tipus d’IPC per a totes aquelles rendes que s’hagin d’actualitzar durant el període comprès entre el 31 de març del 2022 i el 30 de juny del mateix any. En síntesi, la limitació aprovada és la següent:

  • Quan el propietari sigui una gran forquilla (perquè és titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de 1.500 m2 d’ús residencial), les parts podran acordar un percentatge d’actualització que, en cap cas, no podrà superar el 2%.
  • No obstant això, quan el propietari no sigui una gran forquilla, l’actualització estarà subjecta al que acordin les parts, sense cap limitació. Ara bé, en cas que no s’arribés a cap acord, el percentatge que s’aplicarà per calcular la nova renda serà, novament, el 2% com a màxim.

Així les coses, ens trobem que actualment els nous contractes d’arrendament que se subscriguin a Catalunya podran estipular la renda lliurement, sense cap tipus de limitació, però tanmateix aquells contractes en què correspongui actualitzar la renda entre el 31 de març i el 30 de juny de 2022, es veuran sotmesos a les limitacions que hem comentat, i tot això, amb la intervenció al mercat que això suposa, ja que no hem d’oblidar que en els contractes d’arrendament d’habitatge sol pactar-se un règim d’actualització sotmès a l’IPC general, i que el gener d’aquest any l’IPC s’ha incrementat un 6,1% segons l’INE. Aquest tipus de limitacions han de patir els contractes d’arrendament d’habitatge que es troben en vigor i que van ser subscrits sota el règim de contenció de rendes de Catalunya? Això no suposa una doble limitació per als propietaris?

D’altra banda, és just que els arrendataris que renoven les rendes dels seus habitatges al gener hagin d’aplicar un 6,1% d’increment i els que la renoven entre el 31 de març del 2022 i el 30 de juny del mateix any gaudeixin del límit del 2%?

I, finalment, atesa la pujada tan important que està experimentant l’IPC general, que és el que s’aplica per costum a les actualitzacions de renda, s’hauria de començar a aplicar l’IPC previst especialment per als arrendaments d’habitatge que és força més baix que el general? I, si és així, té sentit la limitació al 2% que ha aprovat el Govern?

Cap resposta no es dóna per part de les institucions a totes aquestes preguntes. I no podem assolir una altra conclusió diferent que la seguretat jurídica que s’ha volgut garantir amb els pronunciaments que hem analitzat en aquest article ha suposat una desigualtat important entre els arrendataris de contractes d’arrendament d’habitatge que es troben en vigor.

Per a qualsevol dubte sobre aquest article, podeu utilitzar l’àrea de contacte de la nostra pàgina web per dirigir-se al nostre equip d’advocats especialistes. Estarem encantats d’atendre la vostra consulta.

 

Ana Bonilla – Rocío Molina
Departament de processal – BDAbogados

Feu un comentari

X

. Podeu canviar la configuració o obtenir més informació aquí.