La limitación del precio del alquiler de vivienda

23 septiembre, 2020

El pasado lunes 21 de septiembre se publicó en el DOGC la Ley 11/2020 de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. El Gobierno de la Generalitat ya aprobó el Decreto Ley 9/2019 de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, pero dicho Decreto Ley no fue validado por el Parlamento.

Estas medidas se aplican a los contratos de arrendamiento de vivienda permanente del arrendatario y que esté situada en un área que haya sido declarada como área con mercado de vivienda tenso. (quedan excluidos los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995, los sujetos a un régimen de protección oficial, viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de Vivienda de alquiler destinado a políticas sociales, los de carácter asistencial y los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio).

Áreas con mercado de vivienda tenso

En primer lugar, hay que determinar y declarar las áreas con mercado de vivienda tenso (con el fin de proceder a la limitación de los precios), que son los municipios o parte de ellos que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de vivienda de alquiler a un precio asequible; esta situación puede acreditarse por alguna de las siguientes condiciones:

  • que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento claramente superior al de la media en Cataluña
  • que la carga del coste del alquiler en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha área del 30% de los ingresos habituales en los hogares, o que la media de los precios de los alquileres de vivienda supere el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años,
  • que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los 5 años anteriores, un crecimiento interanual acumulado de, al menos, 3 puntos porcentuales por encima de la tasa interanual de precios al consumo de Cataluña.

Al respecto, la Disposición Transitoria Segunda hace una declaración transitoria de municipios como áreas con mercado de vivienda tenso, que son los municipios en los que las rentas de alquiler han sufrido un incremento de más 20% entre los años 2014/2019 pertenecientes al área Metropolitana de Barcelona o con una población de más de 20.000 habitantes. Esta declaración transitoria tiene una duración de un año desde la entrada en vigor de la presente ley.

Contención de las rentas

La contención de rentas se instrumentaliza mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el departamento competente en vivienda. El precio de referencia se establece de acuerdo con el citado índice, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, pudiéndose desviar hasta un 5% según las características de la vivienda.

En los contratos que se concluyan en áreas declaradas con mercado de vivienda tenso, la renta que se pacte está sujeta a dos límites:

  • el importe máximo de la renta no puede sobrepasar el precio de referencia (con el desvío, en su caso, de más o menos 5%) y
  • la renta tampoco puede sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento en el caso de que la vivienda hubiera sido arrendada en los últimos 5 años anteriores. Este último requisito no será aplicable en los siguientes casos: (i) si en el último arrendamiento existiera una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato y (ii) si se formaliza un contrato de alquiler relativo a una vivienda inicialmente excluida –por razón del régimen especial de determinación de rentas que le era aplicable – de la aplicación de la presente ley. Los anteriores límites pueden quedar exceptuados dependiendo del nivel de ingresos del arrendador, si es persona física o del arrendatario

Las partes pueden acordar incrementar o disminuir un 5% el valor indicado por el índice de referencia si se dan tres de las siguientes características: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido (jardín, azotea, …), piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicio de conserjería, vistas especiales.

Obra nueva o gran rehabilitación

La renta en los arrendamientos de viviendas nuevas o de gran rehabilitación se flexibiliza, en cuyo caso puede llegarse a fijarse, como límite superior, en el margen superior del índice de referencia que marca el precio de referencia.  En estos casos, la aplicación del régimen de contención de rentas lo será en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la ley.  

También se prevén incrementos de rentas para los casos en los que el arrendador realice obras de mejora.

Devolución de excesos y otras medidas:

Asimismo, la ley prevé el reembolso de las cantidades abonadas en exceso que sobrepasen los límites establecidos en la ley, con devengo de interés legal incrementado en tres puntos. También prevé la posibilidad de que las partes pacten que el arrendatario asuma el pago de los gastos generales y los servicios individuales (pero será necesaria la liquidación anual de estos gastos).

Asimismo, se establece que, en todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en áreas con mercado de vivienda tenso, es necesario informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, en su caso, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente, actualizada.

Y como régimen transitorio, los contratos de arrendamiento que tengan por objeto una vivienda ubicada en un área con mercado de vivienda tenso concluidos antes de la entrada en vigor de la presente ley seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior. En caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará lo establecido en la presente norma.

Según se comenta por el sector inmobiliario, esta Ley puede ser objeto de recurso ante el Tribunal Constitucional.  Los efectos de su interposición (una posible suspensión de su aplicación) dependería de según quien lo interpusiera (Gobierno, oposición, etc…)

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David Roca  Abogado

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