El arrendamiento en la comunidad de bienes de cataluña

16 octubre, 2019

Hoy día es habitual que los miembros de una pareja trabajen para contribuir con los gastos familiares. De esta manera, resulta común que la Hipoteca de una vivienda se pague entre ambos y que, por ende, la propiedad de la vivienda sea mutua.

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Cuando compartimos la propiedad de un bien, nos encontramos ante una Comunidad de Bienes. En Cataluña, esta situación se conoce como “Comunidad Ordinaria Indivisa”.

En general, en las Comunidades de Bienes, para los actos ordinarios es necesario el voto favorable de la mayoría simple de los cotitulares, mientras que, para los actos extraordinarios, se requieren tres cuartas partes de dichos votos. Por otro lado, también están los actos de disposición, que exigen unanimidad. Ahora bien, estos últimos van dirigidos a la propia enajenación del bien, por lo que no cabría su consideración en nuestro ejemplo.

Así pues, ¿qué ocurre si uno de los titulares quiere arrendar la vivienda en cuestión? ¿Es posible hacerlo sin el consentimiento del otro? ¿Qué tipo de acto se consideraría el arrendamiento?

Nuestra Jurisprudencia (SAP Barcelona 08/02/19) ha determinado que los arrendamientos son actos de administración ordinaria si no exceden de 15 años, pues de lo contrario, serían extraordinarios. Cabe decir que, si el contrato no contempla un plazo de duración inicial, se estará a lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil, por lo que se entenderá formalizado por años si se hubiese fijado un alquiler anual, por meses si fuese mensual y por días si fuese diario.

Por otro lado, resolver un contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado o interponer un desahucio por precario también se consideran actos ordinarios (SAP Barcelona 24/01/19), por lo que solo requieren, la mayoría simple de los votos de los cotitulares para ejecutarse.

Ahora bien, en nuestro supuesto se comparte la propiedad del inmueble en un 50%, por lo que, ¿cómo lo resolvemos?

En principio, si uno de los cotitulares arrienda el inmueble de forma unilateral, no sería un acuerdo válido. Pero, por otro lado, si el contrato de arrendamiento queda formalizado, el otro cotitular no podría hacer uso del artículo 552-7.4 del Código Civil de Cataluña, que prevé la posibilidad de acudir ante la autoridad judicial para que resuelva o nombre un administrador, dado que ni uno conforma la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo, ni el otro constituye la minoría disidente considerada en dicho artículo (SAP Barcelona 29/07/19).

Ahora bien, precisamente sobre la concurrencia de acuerdos, nuestra Jurisprudencia ha reiterado en incontables ocasiones que no precisan una reunión formal y que, de hecho, se considerarían suficientes las manifestaciones de voluntad expresa o tácita emitidas en cuestiones relativas a la administración interna de la Comunidad de Bienes (STSJC 01/12/11).

En consecuencia de lo anterior, si el otro cotitular conocía del arrendamiento y no se opuso expresamente a ello, podría entenderse su aceptación tácita y, por lo tanto, la formalización del contrato de arrendamiento sería factible.

Finalmente, es de destacar que, en el ámbito estatal, cuando no es posible identificar una mayoría porque los titulares, como en nuestro caso, están “empatados”, puede acudirse directamente ante el Juez para que resuelva lo que crea oportuno (398 Código Civil).

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David Ruperti – Abogado

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