Quelle est la valeur réelle d’une propriété transférée pour l’impôt sur la mutation?

13 septembre, 2018

Cette valeur peut-elle être différente de celle qui serait fixée par l’administration fiscale selon une méthode d’évaluation en multipliant les coefficients de la valeur cadastrale attribuée à la propriété ?

Conformément à l’art. 10 de la Loi sur les Impôts de Mutation, la base imposable est constituée par la valeur réelle du bien transmis et, selon l’art. 57.1 de la Loi Fiscale Générale, la valeur réelle des biens transférés est fixée en appliquant un multiplicateur sur la valeur cadastrale attribuée à la propriété.

Mais, que devrions-nous faire lorsque le prix de l’immobilier que nous acquérons est inférieur à celui obtenu selon la méthode d’évaluation en multipliant les coefficients sur la valeur estimée qui lui est attribuée ? Quelle est la valeur que nous devrions déclarer ? Le montant effectivement payé, ou la valeur que l’administration fiscale vous donnerait en cas de vérification ?

Selon la sentence du Tribunal de Grande Instance (Tribunal Supremo) du 2 Juillet 2018, la valeur que nous devrions déclarer est la valeur effectivement payée, qui peut-être inférieure à la valeur déterminée par l’Administration, du fait que « la valeur réelle est celle qui a été accepté par deux sujets juridiques indépendants dans un contexte de libre marché, et ceci est évidemment conditionné par des circonstances d’ampleur et de signification variables, entre autres, la crise économique grave et prolongée qu’a connue la seconde moitié de la décennie précédente, ce qui signifie que la valeur réelle, loin d’être immuable, peut varier selon le caractère temporel, spatial ou autre auquel elle se réfère ».

Valor_Real_ITP_Impuesto_Transmisiones

En revanche, le Tribunal a déclaré que la méthode d’application de coefficients abstraits sur la valeur cadastrale est une méthode juridique, mais qu’elle n’est pas une méthode idéale, en raison de son caractère abstrait, pour établir la valeur réelle. De même, le Tribunal a établi que l’Administration ne peut pas renverser la charge de la preuve, c’est-à-dire, qu’elle ne peut pas obliger le contribuable à prouver que la valeur obtenue par l’administration fiscale ne correspond pas à la valeur réelle ; c’est donc l’Administration qui doit justifier pourquoi elle n’accepterait pas la valeur déclarée et doit prouver que le prix déclaré ne correspond pas au prix effectivement payé ou qu’il ne correspond pas à la valeur réelle.

La charge de la preuve incombant à l’administration, le contribuable n’est pas légalement tenu de justifier que la valeur déclarée du bien coïncide avec la valeur réelle, mais si le contribuable est insatisfait de l’imposition faite par l’administration lors de sa vérification, il peut utiliser tout élément de preuve admissible en droit, parmi lesquels, une expertise contradictoire.

Si vous avez des doutes parce que vous avez acheté une propriété et que vous devez liquider les taxes, mais le prix pour lequel vous l’acquérez est inférieur au montant qui serait obtenu en appliquant le multiplicateur sur la valeur cadastrale, vous pouvez nous contacter. Nous serons ravis de pouvoir vous rendre conseil.

Dimitrichka Anghelova – Avocat

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