La nouvelle réforme de la Loi sur les baux d’immeubles

2 janvier, 2019

En Juillet dernier, nous avions déjà commenté la nouvelle selon laquelle le gouvernement allait procéder à la modification de la LAU (l Loi sur les baux d’immeubles) et, en conséquence, le 18 Décembre 2018, le Décret Royal 21/2018 du 14 Décembre de mesures urgentes en matière de logement et les loyers a été arrêté ; cette nouvelle réforme revient à l’esprit de la loi de 1994. Il convient de souligner les points suivants :

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  1. La durée des contrats de location sera plus longue. La durée minimale des contrats de location de logements est portée de 3 à 5 ans ou – nouveauté importante -, à 7 ans, si le bailleur est une société.
  2. En outre, on prévoit une extension du contrat à 3 années supplémentaires en cas où, à la date d’expiration du contrat, aucune des parties n’aurait notifié à l’autre, au moins 30 jours à l’avance, leur volonté de ne pas le renouveler. Il faut noter que, si le locateur est une société, cette extension commencera au bout de 7 ans de durée minimale.
  3. Les garanties supplémentaires sont limitées au dépôt (soit un mois de loyer pour le logement) dont la valeur ne peut excéder deux loyers mensuels.
  4. Dans le cas où le locateur serait une société, les coûts de gestion du logement et de la clôture des contrats seront à sa charge.
  5. Le concept de location touristique, introduit par la réforme précédente, est complété en faisant référence aux canaux de commercialisation. En outre, en ce qui concerne les appartements de location touristiques, la Loi 49/1960 du 21 Juillet de copropriété a été modifié, permettant aux voisins en communauté de limiter ou de mettre un veto à ce type de bail dans l’immeuble, à condition que la décision soit votée par les trois cinquièmes des propriétaires. Cette mesure ne s’appliquera qu’aux nouveaux appartements touristiques et pas aux appartements existants, car « elle n’a pas de caractère rétroactif ». En conséquence, nous devons souligner que la Catalogne a sa propre législation, qui établit une majorité qualifiée de quatre cinquièmes pour ce type de décisions (et d’autres) dans les communautés de voisins.
  6. Le Décret Royal 21/2018 prévoit, en outre, deux réformes : une sur les impôts et l’autre sur la procédure de déménagement forcé du logement (LEC 1/2000) afin d’améliorer la coordination entre les tribunaux et les services sociaux ; dans ce cas, les juges devront notifier le début d’un procès de déménagement forcé aux services sociaux. Ces services feront un rapport et, s’ils s’aperçoivent que les personnes qui vont être déménagés se trouvent dans une situation vulnérable, une suspension d’un mois s’impose (ou deux mois, quand c’est une société qui demande le déménagement), a fin de chercher une solution.

Comme cela a déjà été commenté, nous trouvons qu’il manque une réforme pour les cas de vente de logements loués, car la proposition de revenir à la subrogation avec tout juste le contrat de location, sans avoir à l’inscrire au registre foncier, n’a pas été prise en compte. En bref, nous estimons que la réforme est positive, même si elle semble insuffisante.

Comme nous l’avons déjà souligné dans le post précédent, nous estimons qu’il n’est pas nécessaire de réduire les droits des locataires afin de garantir les intérêts des propriétaires. En cas d’infractions graves, une réponse judiciaire rapide et efficace est nécessaire. Désormais, ces modifications et mesures devraient être complétées par d’autres politiques visant à répondre aux besoins des secteurs les plus vulnérables en matière de logement, touchés par la vulnérabilité économique et l’exclusion résidentielle.

Si vous avez des questions sur cet article, vous pouvez utiliser la zone de contact de notre site Web pour contacter notre équipe d’avocats spécialisés. Nous serons ravis de répondre à vos questions.

David Roca – Avocat

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