L’última? Reforma de la LAU i altres mesures sobre habitatges

19 març, 2019

Com un boomerang torna la reforma de la LAU amb el Reial Decret Llei 7/2019 d’1 de març de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, publicat el dimarts 5 de març de 2019, que recupera l’esperit de l’última reforma fallida, però, a més, reforma d’altres aspectes que trobàvem a faltar en aquest primer intent. Referent a això destaquem:

  1. a) La durada dels contractes de lloguer serà més llarga. S’amplia el termini de mínim dels contractes d’arrendament d’habitatge de 3 a 5 anys, o, i com a important novetat, a 7 anys si l’arrendador és persona jurídica.
  2. b) A més, es regula una pròrroga legal tàcita del contracte de 3 anys més, en el cas que, arribada la data de venciment del contracte, cap de les parts hagués notificat a l’altra la seva voluntat de rescindir. Aquí hi ha una important modificació a tenir en compte ja que el preavís ha de ser de com a mínim d’una antelació de 4 mesos per part d’arrendador i de 2 mesos per part de l’arrendatari. Cal tenir en compte que si l’arrendador és persona jurídica, aquesta pròrroga entraria en joc un cop transcorreguts els 7 anys de durada mínima.
  3. c) Es limiten les garanties addicionals a la fiança (que és d’una mensualitat de renda en arrendament d’habitatges) la quantia no podrà excedir de dues mensualitats de renda.
  4. d) En cas que l’arrendador sigui persona jurídica, aquest es farà càrrec de les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte.
  5. e) Com a aspecte nou important en relació a l’última modificació, és que s’elimina el criticat art. 7.2 LAU (publicitat registral de l’arrendament), modificant l’art. 12 i 13, tornant, en els casos d’alienació de l’habitatge, a la subrogació del nou propietari / arrendador en els termes del contracte d’arrendament en la durada obligatòria (si la durada és superior, l’adquirent quedarà subrogat per aquest termini major a excepció que concorrin els requisits de l’art. 34 Llei Hipotecària, -tercer de bona fe-).
  6. f) En relació a la renda, aquesta continua sent la que lliurement pactin les parts. L’actualització s´ha de pactar i establir-se al contracte. Si no es fa referència a cap índex o metodologia de referència, per defecte es revisarà per l’Índex de Garantia de Competitivitat, però en cap cas l’increment no podrà excedir l’IPC. En cas de no pactar actualització de la renda, aquesta quedaria congelada.
  7. g) No obstant l’anterior, la disposició addicional segona conté un mandat al Govern perquè, en el termini de 8 mesos, elabori un sistema d’índexs de preus de referència de lloguer d’habitatge com a instrument en matèria d’habitatge de les CCAA. A Catalunya, l’endemà, ja s’ha publicat normativa referent a això i que, de moment, es reflecteix en el fet que en els contractes s’ha de fer constar l’Índex de referència del preu del lloguer, així com en l’oferta de lloguer d’habitatges.
  8. h) També és simptomàtic de l’anterior la nova regulació del Registre de Fiances a Catalunya, que exigeix fer constar la situació de la finca, titularitat, referència cadastral, any de construcció, any i tipus de reforma, superfície construïda, cèdula d’habitabilitat i certificat d’eficiència energètica; entenem que tot això, entre altres finalitats, és per anar confeccionant estadísticament l’índex de referència de preus de lloguer.
  9. i) S’introdueix el dret d’adquisició preferent a favor de l’Administració (si així ho estableix la legislació sobre habitatge) per al cas de venda de l’habitatge arrendat de forma conjunta amb altres habitatges i / o locals d’un edifici propietat d’un mateix arrendador, o es venguin diversos habitatges d’un mateix edifici, de manera conjunta, per diferents propietaris a un mateix comprador.

vivienda

Així doncs, el mateix Reial Decret Llei 7/2019 efectua una modificació fiscal, en la llei de Propietat Horitzontal i una altra de caràcter processal en la Llei d’enjudiciament civil. I tot això, especialment en l’àmbit de Catalunya, l’hem d’harmonitzar amb la recuperada (parcialment) Llei 24/2015 de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica, especialment amb l’obligació de oferiment d’un lloguer social abans d’interposar una demanda d’execució hipotecària o desnonament per impagament de lloguer, per part de les persones jurídiques que tinguin condició de gran forquilla d’habitatge, així com la previsió de cessió obligatòria d’habitatges per un període de tres anys per incorporar-les al fons d’habitatges de lloguer social, o la previsió de la recuperada Llei 4/2016 que regula l’expropiació temporal d’habitatges buits per causa d’interès social.

En definitiva, el que esperem a hores d’ara és una seguretat jurídica sobre la legislació arrendatícia i un equilibri entre arrendador i arrendatari. I com dèiem en anteriors ocasions, que les polítiques sobre habitatge serveixin efectivament per a pal·liar la necessitat d’habitatge en sectors de la societat més desprotegida i necessitada, en situació de vulnerabilitat econòmica i d’exclusió residencial.

Si té algun dubte sobre aquest article, pot utilitzar l’àrea de contacte de la nostra pàgina web per dirigir-se al nostre equip d’advocats especialistes. Estarem encantats d’atendre la seva consulta.

David Roca – Advocat

 

Feu un comentari

X

Uso de cookies

Esta página utiliza cookies propias y de terceros para mejorar nuestros servicios y mostrarle información relacionada con sus preferencias mediante el análisis de sus hábitos de navegación. Si continua navegando, consideramos que acepta su uso.. Podeu canviar la configuració o obtenir més informació aquí.