La llei de contractes de crèdit immobiliari

17 setembre, 2019

El passat dia 16 de juny de 2019 va entrar en vigor la Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari, que neix per la transposició de la Directiva 2014/17 i per la necessitat d’incrementar la seguretat jurídica, la transparència, la comprensió dels contractes i les clàusules i el just equilibri entre les parts.

prestamo-bancario

A grans trets la norma s’aplica a contractes de préstec o de crèdit concedits per persones físiques o jurídiques que realitzin aquesta activitat de manera professional quan el prestatari sigui persona física i el contracte tingui per objecte el préstec o crèdit amb garantia hipotecària o un altre dret real de garantia sobre un immoble d’ús residencial o que la finalitat sigui la d’adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir d’ús residencial. És a dir, els préstecs hipotecaris.

Delimitat l’àmbit d’aplicació de la llei, cal destacar la regulació de la fase precontractual, on es preveu un primer assessorament per part dels prestadors o els intermediaris immobiliaris, els que hauran de constar degudament inscrits en un Registre Públic (sent reconeguts per les autoritats competents i subjectes a supervisió), els quals hauran de presentar com a mínim 3 ofertes vinculants d’entitats i un segon assessorament per part del notari, qui haurà de realitzar l’acta de control previ o acta de transparència.

En una primera instància, el prestador haurà d’avaluar la solvència del potencial prestatari, estudiar el seu historial creditici i realitzar una taxació dels immobles i oferir la informació precontractual amb la FEIN (Fitxa Europea d’Informació Personalitzada), la FIAE (fitxa d’advertiments, com ara clàusules rellevants, índexs de referència, etc …), una simulació, si escau, de diferents escenaris en relació als interessos, i una còpia del projecte de contracte, la distribució de despeses, les condicions de l’assegurança. Tota aquesta informació ha de ser traslladada amb una antelació mínima de 10 dies naturals des que el prestatari quedi vinculat per qualsevol contracte o oferta fins a la data de signatura del préstec hipotecari.

Un cop enviada la documentació al notari, aquest l’ha de verificar i controlar. Validada la documentació, el notari concedirà una cita obligatòria amb el prestatari per formalitzar l’Acta de Transparència. Si el resultat és positiu, pot autoritzar l’escriptura. Per contra, si és negatiu, no podrà formalitzar-se. Aquesta qüestió produeix certa preocupació entre els notaris ja que, entesa aquesta exigència de manera escrupolosa, és possible que els consumidors no avesats precisin d’un autèntic curset en clàusules hipotecàries.

De la pròpia formalització destaquem que s’estableix un règim imperatiu determinat per la llei, sense admetre pacte en contra (interessos demora, venciment anticipat etc …), el caràcter irrenunciable dels drets del prestatari, s’especifica que l’interès de demora podrà ser de tres punts sobre el remuneratiu, es regulen les comissions i en relació a les despeses s’estableix que el prestador assumeix els notarials, els d’inscripció i els de gestoria, i el prestatari els de taxació; pel que fa als impostos, es remet al que estableix la pròpia llei singular de l’impost. Es prohibeix, en general, la clàusula sòl.

En relació al venciment anticipat del préstec, la llei preveu que l’incompliment sigui significatiu. Ha de concórrer que el prestatari es trobi en mora en el pagament d’una part del capital del préstec o dels interessos i que la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes equivalgui, per al cas que es trobi en la primera meitat de la durada del préstec, al 3% de la quantia del capital concedit, que es considera complert quan l’impagament equivalgui a 12 terminis mensuals, i en cas de trobar-se en la segona meitat de la durada del préstec, al 7% de la quantia del capital concedit (equivalent a 15 terminis mensuals).

Aquests són els extrems més destacables de la Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari, que esperem que aconsegueixi el seu objectiu de transparència i d’equilibri entre les parts i eviti els errors i abusos que va causar la seva fàcil accés en anteriors èpoques (que va provocar la bombolla immobiliària i les seves nefastes conseqüències), però sense que es provoqui una limitació d’accés de les famílies al crèdit immobiliari.

Si té algun dubte sobre aquest article, pot utilitzar l’àrea de contacte de la nostra pàgina web per dirigir-se al nostre equip d’advocats especialistes. Estarem encantats d’atendre la seva consulta.

David Roca – Advocat

Feu un comentari

X

Uso de cookies

Esta página utiliza cookies propias y de terceros para mejorar nuestros servicios y mostrarle información relacionada con sus preferencias mediante el análisis de sus hábitos de navegación. Si continua navegando, consideramos que acepta su uso.. Podeu canviar la configuració o obtenir més informació aquí.