La polèmica de la doble tributació per la divisió de la propietat horitzontal i la simultània extinció del condomini.

10 juliol, 2018

Hi ha moltes discrepàncies entre la Direcció General de Tributs, el Tribunal Suprem i els Tribunals Superiors de Justícia, sobre com ha de tributar una escriptura per l’Impost d’Actes Jurídics Documentats en què es formalitzen simultàniament la divisió de la propietat horitzontal i l’extinció del condomini.

Parlem de condomini quan la propietat d’un bé pertany a més d’un propietari (comuners), i, quan el condomini s’extingeix, cal dividir la propietat en diferents finques registrals, per poder-les distribuir entre els propietaris.

división de la propiedad horizontal y la simultánea extinción del condominio

La Direcció General de Tributs conclou en pràcticament totes les seves consultes vinculants, que la divisió horitzontal i la dissolució del condomini són fets imposables diferents subjectes a actes jurídics documentats, sense perjudici que es realitzin en una mateixa escriptura. Basant-se en l’art.4 de la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, la Direcció General determina que la dissolució d’una comunitat de béns procedent de la divisió horitzontal de l’edifici que la compon, és un fet imposable diferent de la divisió horitzontal, per la qual cosa s’ha de tributar dues vegades per la modalitat d’Actes Jurídics Documentats, la primera per la divisió de propietat horitzontal i la segona és per la dissolució de la comunitat.

En concret l’art. 4 diu el següent: “A una sola convenció només se li pot exigir el pagament d’un sol dret, però quan un mateix document o contracte comprengui diverses convencions subjectes a l’impost separadament, s’exigirà el dret assenyalat a cadascuna d´elles, excepte en els casos en què es determini expressament una altra cosa “

Pel que el problema rau a determinar quantes convencions existeixen en una escriptura en què es formalitzen simultàniament la divisió de propietat horitzontal i l’extinció de la comunitat de béns, amb adjudicacions a cada comuner.

Ara bé; sobre aquesta qüestió i en sentit contrari s’havia pronunciat el TS en el 1998. Segons la STS 6670/1998, quan en una mateixa escriptura es formalitza la constitució del règim de propietat horitzontal i l’extinció del condomini, només es procedeix la tributació en la modalitat d’AJD per l’extinció del condomini i no per la divisió de la propietat horitzontal, ja que l’acte de divisió és un antecedent i imprescindible de l’adjudicació – dissolució de la comunitat. Per tant, segons el Suprem, s’ha de realitzar una sola liquidació per AJD en concepte d’extinció del condomini, i no per la divisió horitzontal.

En aquest mateix sentit es pronuncien molts dels Tribunals Superiors de Justícia i un d’ells és TSJ de Catalunya en la seva sentència de 2016 (REC 518/2013) fixant el següent “És evident que en aquest cas el document de referència conté una sola convenció , perquè la divisió en règim de propietat horitzontal inclou l’adjudicació de les finques resultants i és el seu propòsit “i en la seva sentència de 2015 (REC 1168-1111).

D’altra banda, el mateix Tribunal recentment s’ha pronunciat en la seva sentència de 28 de febrer de 2018 que “… en els supòsits en què en un mateix acte es formalitza la divisió en règim de propietat horitzontal i l’extinció del condomini preexistent amb adjudicacions als comuners, no procedeix que es liquidi per AJD tant l’extinció del condomini com la divisió horitzontal en tractar aquesta última d’una operació antecedent i imprescindible de la divisió material de la cosa comuna, de manera que només cal una liquidació única per la modalitat d’AJD per ambdós conceptes. “

D’acord amb l’art. 400 del CC, cap copropietari estarà obligat a romandre en la comunitat i cada un d’ells podrà demanar en qualsevol moment que es divideixi la cosa comuna. Quan la comunitat de propietaris recau sobre una cosa que no és divisible, com ara una casa, hi ha dues solucions: la primera és que un dels copropietaris compri la part corresponent a la resta dels comuners, de manera que es quedi amb la totalitat de l’immoble, i la segona, que es vengui en subhasta pública.

Però, què passa quan la comunitat de propietaris recau sobre un edifici divisible i els comuners no volen romandre en comunitat, però tampoc volen subhastar l’edifici? Com poden dissoldre la comunitat i adjudicar el que legalment li correspon, si no està feta la divisió horitzontal? Doncs bé, en aquests casos ens remetem al procediment de divisió de l’art. 401 de CC i els arts. 552-11 CCCat, segons els quals quan el bé és susceptible d’adoptar el règim de propietat horitzontal, es pot establir aquest règim adjudicant els elements privatius de manera proporcional als drets en la comunitat i compensant en metàl·lic els excessos, que no tenen en cap cas la consideració d’excessos d’adjudicació, distribuint proporcionalment les obres i despeses necessàries. Per tant, un cop feta la divisió de l’immoble i adjudicació de les finques resultants, la comunitat s’extingeix.

Pel que vam arribar a la conclusió que, en aquests casos, la divisió de la propietat horitzontal és una acte necessari per a l’extinció de condomini i entenem, igual que Tribunal Suprem, que en aquests tipus d’escriptures només hi ha una convenció que ha de tributar per AJD que és la dissolució de la comunitat, però l’Agència Tributària vol obligar els contribuents tributar pels dos conceptes, ja que entén que són fets imposables diferents, encara que sense la divisió de la propietat no és possible la dissolució de la comunitat.

Davant d’aquesta situació sorgeix el dubte sobre si s’ha de liquidar dues vegades AJD, com diu la Direcció General de Tributs, o pagar AJD només per la dissolució del condomini, i esperar a veure què passa.

Sembla recomanable liquidar AJD tant per la dissolució de la comunitat com per la constitució del règim de propietat horitzontal i posteriorment sol·licitar la devolució d’ingressos indeguts, per evitar la liquidació paral·lela de l’Agència Tributària amb la sanció i els interessos que s’haurien de desemborsar, ja que posteriorment s’acabarà igualment en els Tribunals.

Si té algun dubte sobre aquest article pot utilitzar l’àrea de contacte de la nostra pàgina web per dirigir-se al nostre equip d’advocats especialistes. Amb molt de gust atendrem la seva consulta.

Dimitrichka Anghelova – Advocada

Feu un comentari

X

Uso de cookies

Esta página utiliza cookies propias y de terceros para mejorar nuestros servicios y mostrarle información relacionada con sus preferencias mediante el análisis de sus hábitos de navegación. Si continua navegando, consideramos que acepta su uso.. Podeu canviar la configuració o obtenir més informació aquí.