Reinversión de la vivienda habitual en una vivienda en construcción

11 marzo, 2019

  1. Concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones: art. 41.Bis de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):

Según la normativa del IRPF, la vivienda habitual es aquella edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, 3 años.

Sin embargo, en caso de que no haya transcurrido dicho plazo, se entenderá que la vivienda tuvo carácter habitual, cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o se presentan circunstancia que obligan el cambio del domicilio, como por ejemplo, matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

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Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF en el que se establece lo siguiente:

“3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.

Asimismo, para que la vivienda adquirida tenga carácter de habitual, según el art. 41.bis.2 de la Ley del IRPF ha de ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. El Reglamento de IRPF prevé una serie de circunstancias que justifican el incumplimiento del plazo de doce meses para la ocupación de la vivienda, sin que ésta pierda su carácter de habitual, que son las siguientes:

  • Fallecimiento del contribuyente.
  • Celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo y otras análogas justificadas.
  • Cuando el contribuyente disfrute de una vivienda habitual por razón de cargo o empleo (público o privado) y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización. En tal caso el plazo de ocupación comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
  • Para que la vivienda tenga la consideración de habitual, se requiere que las circunstancias que necesariamente impidan su ocupación surjan una vez la vivienda haya sido adquirida -o terminadas las obras, en el supuesto de construcción-, puesto que es el momento cuando comienza el cómputo del plazo de doce meses para su ocupación.

Por otra parte, cabe destacar que un mismo contribuyente no puede tener más de una vivienda habitual, por lo que, cuando resida parte de la semana en un municipio y parte en otro disponiendo en ambos de viviendas de su propiedad, sólo una de las viviendas tendrá la consideración de vivienda habitual, debiendo tener en cuenta a tal efecto aquélla en la que resida durante más tiempo a lo largo del período impositivo (V2411-09).

  1. La exención por reinversión en vivienda habitual:

El art. 38. 1 de la Ley del IRPF:

“Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.”

De acuerdo con la jurisprudencia y la normativa fiscal, el contribuyente puede gozar del beneficio fiscal de la exención por reinversión de vivienda habitual si destina las cantidades obtenidas de la venta de su vivienda habitual en satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual en construcción, incluido la autopromoción, siempre que dicha vivienda se adquiera jurídicamente (finalización de las obras) en el plazo de entre los 2 años anteriores y posteriores de la transmisión de la anterior vivienda habitual, con independencia de que se hubiera invertido todo el importe en dicho plazo. Es decir, que no es suficiente la adquisición de solar o el inicio de las obras de construcción, sino que es imprescindible que la vivienda sea adquirida, en sentido jurídico, en plazo de 2 años, siendo irrelevante el inicio de las obras (V0093-17, V0426-08 y Resolución de 8 de septiembre de 2016 de Tribunal Económico Administrativo Central).

En los casos de entregas de cantidades del promotor la adquisición de la vivienda se entiende producida, cuando una vez suscrito el contrato  de compraventa, se realice la tradición o entrega de cosa vendida, que puede ser de distintas formas: puesta en poder y disposición de la cosa, entrega de las llaves o títulos de pertenencias, o el otorgamiento de la escritura pública.

Ahora bien, uno de los aspectos más importantes es que, para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente, tal y como establece el art. 41.Bis.2 de la Ley del IRPF debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en plazo de 12 meses, contados desde la fecha de adquisición o terminación de las obras, salvo que concurriera alguna de las circunstancias que anteriormente descritas que impidieran la ocupación de la vivienda.

Por último, en caso de la reinversión no se realice en el mismo año de venta de la vivienda habitual, el contribuyente tiene la obligación de informar en su declaración de renta en el ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

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Dimitrichka Anghelova  Abogada

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