La ¿última? Reforma de la LAU y otras medidas sobre viviendas

19 marzo, 2019

Como un boomerang vuelve la reforma de la LAU con el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado el martes 5 de marzo de 2019, que recupera el espíritu de la última reforma fallida, pero, además, reforma otros aspectos que echábamos en falta en ese primer intento. Al respecto destacamos:

  1. La duración de los contratos de alquiler será más larga. Se amplía el plazo de mínimo de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años, o, y como importante novedad, a 7 años si el arrendador es persona jurídica.
  2. Además, se regula una prórroga legal tácita del contrato de 3 años más, en caso de que, llegada la fecha de vencimiento del contrato, ninguna de las partes hubiera notificado a la otra su voluntad de rescindir. Aquí hay una importante modificación a tener en cuenta dado que el preaviso debe ser de al menos de una antelación de 4 meses por parte de arrendador y de 2 meses por parte del arrendatario. Hay que tener en cuenta que si el arrendador es persona jurídica, esta prórroga entraría en juego una vez transcurridos los 7 años de duración mínima.
  3. Se limitan las garantías adicionales a la fianza (que es de una mensualidad de renta en arrendamiento de viviendas) cuya cuantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
  4. En caso de que el arrendador sea persona jurídica, éste se hará cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
  5. Como aspecto novedoso importante en relación a la última modificación, es que se elimina el criticado art. 7.2 LAU (publicidad registral del arrendamiento), modificando el art. 12 y 13, volviendo, en los casos de enajenación de la vivienda, a la subrogación del nuevo propietario/arrendador en los términos del contrato de arrendamiento en la duración obligatoria (si la duración fuere mayor, el adquiriente quedará subrogado por ese plazo mayor a excepción de que concurran los requisitos del art. 34 Ley Hipotecaria, -tercero de buena fe-).
  6. En relación a la renta, esta continúa siendo la que libremente pacten las partes. La actualización debe de pactarse y establecerse en el contrato. Si no se hace referencia a ningún índice o metodología de referencia, por defecto se revisará por el Índice de Garantía de Competitividad, pero en ningún caso el incremento no podrá exceder el IPC. En caso de no pactarse actualización de la renta, esta quedaría congelada.
  7. No obstante lo anterior, la disposición Adicional Segunda contiene un mandato al Gobierno para que, en el plazo de 8 meses, elabore un sistema de índices de precios de referencia de alquiler de vivienda como instrumento en materia de vivienda de las CCAA. En Cataluña, al día siguiente, ya se han publicado normativa al respecto y que, de momento, se refleja en que en los contratos se tiene que hacer constar el Índice de referencia del precio del alquiler, así como en la oferta de alquiler de viviendas.
  8. También es sintomático de lo anterior la nueva regulación del Registro de Fianzas en Cataluña, que exige hacer constar la situación de la finca, titularidad, referencia catastral, año de construcción, año y tipo de reforma, superficie construida, cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética; entendemos que todo ello, entre otras finalidades, es para ir confeccionando estadísticamente el índice de referencia de precios de alquiler.
  9. Se introduce el derecho de adquisición preferente a favor de la Administración (si así lo establece la legislación sobre vivienda) para el caso de venta de la vivienda arrendada de forma conjunta con otras viviendas y/o locales de un edificio propiedad de un mismo arrendador, o se vendan varias viviendas de un mismo edificio, de forma conjunta, por distintos propietarios a un mismo comprador.

vivienda

Asimismo, el mismo Real Decreto Ley 7/2019 efectúa una modificación fiscal, en la ley de Propiedad Horizontal y otra de carácter procesal en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y todo ello, en especial en el ámbito de Cataluña, lo debemos de armonizar con la recuperada (parcialmente) Ley 24/2015 de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en especial con la obligación de ofrecimiento de un alquiler social antes de interponer una demanda de ejecución hipotecaria o desahucio por impago de alquiler, por parte de las personas jurídicas que tengan condición de gran tenedor de vivienda, así como la previsión de cesión obligatoria de viviendas por un periodo de tres años para incorporarlas en el fondo de viviendas en alquiler social, o la previsión de la recuperada Ley 4/2016 que regula la expropiación temporal de viviendas vacías por causa de interés social.

En definitiva, lo que esperamos a estas alturas es una seguridad jurídica sobre la legislación arrendaticia y un equilibrio entre arrendador y arrendatario. Y como decíamos en anteriores ocasiones, que las políticas sobre vivienda sirvan efectivamente para paliar la necesidad de vivienda en sectores de la sociedad más desprotegida y necesitada, en situación de vulnerabilidad económica y de exclusión residencial.

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David Roca – Abogado

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