La nueva reforma de la ley de arrendamientos urbanos

2 enero, 2019

En el mes de Julio ya comentamos el anuncio de que el Gobierno iba a proceder a modificar la LAU, y así pues, el día 18 de diciembre de 2018 se publicó el Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que, en materia de arrendamientos, vuelve al espíritu de la Ley de 1994. Al respecto destacamos:

alquiler

  1. La duración de los contratos de alquiler será más larga. Se amplía el plazo mínimo de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años, o, y como importante novedad, a 7 años, si el arrendador es persona jurídica.
  2. Además, se regula una prórroga del contrato de 3 años más, en caso que, llegada la fecha de vencimiento del contrato, ninguna de las partes hubiera notificado a la otra, al menos con 30 días de antelación, su voluntad de resolverlo. Hay que tener en cuenta que, si el arrendador es persona jurídica, esta prórroga entraría en juego una vez transcurridos los 7 años de duración mínima.
  3. Se limitan las garantías adicionales a la fianza (que es de una mensualidad de renta en arrendamiento de viviendas) cuyo valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
  4. En caso de que el arrendador sea persona jurídica, éste se hará cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
  5. Se complementa el concepto de piso turístico que introdujo la anterior reforma, en relación a los canales de comercialización. Además, al respecto de los pisos turísticos, se reforma la Ley 49/1960 de 21 de Julio de Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Una medida que sólo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes porque “no tiene carácter retroactivo”. Al respecto debemos señalar que en Catalunya tiene su propia legislación, que establece una mayoría cualificada de cuatro quintas partes para este (y otros) tipo de acuerdos. .
  6. Asimismo, el Real Decreto 21/2018, además, emprende dos reformas: una de carácter fiscal, y otra sobre el procedimiento de desahucio de vivienda (LEC 1/2000) con objeto de mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes. En estos casos los jueces notificarán los inicios de los procesos de desahucio a los servicios sociales. Estos emitirán un informe y, si alertan de que las personas que van a ser expulsadas de su hogar se encuentran en situación de vulnerabilidad, se abrirá una prórroga de un mes (o de dos cuando es una persona jurídica la que solicita el lanzamiento) para buscar una solución.

Echamos en falta, tal como en su día se anunció, una reforma para los casos de venta de vivienda arrendada, dado que se pretendía volver a la subrogación en los términos del contrato de arrendamiento sin necesidad de inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad. En definitiva, valoramos positivamente dicha reforma, pero parece que se queda corta.

Como ya indicábamos en la anterior ocasión, entendemos que, para asegurar los intereses de los propietarios no hace falta disminuir los derechos de los arrendatarios. Interesa, ante incumplimientos graves, una respuesta judicial  rápida y eficaz. Ahora necesitamos que todas estas modificaciones y medidas de agilización, se acompañen y completen de otras políticas que sirvan para paliar la necesidad de vivienda en sectores de la sociedad más desprotegida y necesitada, en situación de vulnerabilidad económica y de exclusión residencial.

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David Roca – Abogado

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